Setelah mendapatkan pembeli yang sudah pasti akan membeli rumah kita, Anda sebagai penjual perlu menyelesaikan segala macam administasi legal agar jual beli rumah/properti sah di mata hukum.
Berikut tahapan menyelesaikan administrasi serah terima properti dijual.
Kepengurusan Akta Jual Beli (AJB)
Berdasarkan pasal 37 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997, bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain adalah berupa Akta Jual Beli (AJB). AJB ini diurus oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Camat untuk beberapa daerah yang belum terdapat kantor PPAT. Secara hukum, peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.
Alur Pemeriksaan Administrasi Oleh PPAT
Sebelum membuat AJB, PPAT akan terlebih dahulu mengecek sertifikat asli tanah atau IMB bangunan yang akan dijual. Secara teknis, alur pemeriksaan administrasi yang dilakukan PPAT adalah sebagai berikut :
Pemeriksaan sertifikat oleh Badan Pertahanan Nasional/BPN
Pemeriksaan sertifikat asli tanah dan IMB bangunan diserahkan oleh PPAT ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).
Hal ini dilakukan untuk mengetahui dan memastikan apakah properti yang akan diperjualbelikan tidak dalam sengketa hukum, tidak berada dalam jaminan bank, tidak sedang disita atau diblokir oleh pihak lain.
Jika ada catatan dalam buku tanah yang ada di BPN, maka penjual wajib membersihkan terlebih dahulu catatan tersebut.
Tanpa proses ini jual beli properti tidak bisa dilakukan.
Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya
Penjual harus menyerahkan berkas SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang) PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan bukti pembayarannya kepada PPAT.
Hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya dan pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak.
Perhitungan biaya tersebut dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Dokumen yang harus disiapkan oleh penjual meliputi :
- Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan dokumen lain mengenai tanah dan bangunan
- Fotokopi KTP DAN KK (Kartu Keluarga) suami dan istri
- Fotokopi surat nikah, jika sudah menikah. Jika belum, diperlukan surat pernyataan bahwa yang bersangkutan belum menikah
- Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
- Fotokopi surat keterangan kematian jika pemilik yang sah sudah meninggal
- Fotokopi surat keterangan waris yang dilegalisasi oleh kelurahan, jika yang diperjualbelikan adalah tanah/bangunan warisan.
Sedangkan dokumen yang harus disiapkan oleh pembeli adalah fotokopi KK dan KTP serta fotokopi NPWP. Kemudian, Jika semua persyaratan yang diperlukan sudah lengkap, penjual sudah menerima haknya, pajak sudah dibayarkan, biaya AJB sudah diterima oleh PPAT, maka penandatanganan AJB bisa dilakukan dengan dihadiri oleh dua orang saksi yang pada umumnya merupakan karyawan kantor PPAT tersebut.
Melakukan Balik Nama Sertifikat
Langkah selanjutnya yang perlu dilakukan adalah melakukan balik nama sertifikat. Hal ini masih dilakukan oleh PPAT pembuat AJB tersebut. Prosesnya akan berlangsung selama kurang lebih dua minggu. Secara teknis balik nama adalah nama yang ada di sertifikat awal akan dicoret dan diganti oleh nama pembeli, dengan mencantumkan nomor dan tanggal AJB beserta PPAT yang membuatnya.
Pembiayaan Proses Administrasi
Segala pembiayaan penyelesaian administrasi sebelum penandatangan akta jual beli ditanggung oleh penjual. Jika penjual menggunakan jasa agen properti, biasanya biaya ini akan ditanggung agen terlebih dahulu dan penjual akan membayar di belakang beserta komisinya.
Sebelum AJB bisa ditandangani, ada biaya yang harus dibayarkan terlebih dahulu ke PPAT dan ada beberapa pembiayaan dan pajak yang harus dilakukan oleh penjual dan pembeli. Biaya notaris untuk penandatanganan AJB dan balik nama biasanya ditanggung oleh pembeli. Secara umum, biaya yang harus dikeluarkan oleh penjual dan pembeli adalah sebagai berikut dalam proses serah terima properti, yaitu :
Biaya yang Ditanggung Pembeli
Biaya yang harus disiapkan oleh pembeli antara lain, sebagai berikut :
- Harga tanah/bangunan;
- BPHTB (Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)/pajak pembelian;
- Biaya notaris/PPAT;
- Biaya balik nama,
- Biaya Akta Jual Beli, dan
- Biaya pengurusan sertifikat.
Pajak pembelian besarnya sekitar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang bisa diketahui dari SPPT PBB.
Biaya yang Ditanggung Penjual
Biaya yang harus disiapkan meliputi :
- Pajak penjualan,
- Pelunasan PBB,
- Biaya materai, dan
- Komisi untuk agen properti (berkisar 2.5-3% dari harga jual properti).
Bagi pembeli yang membeli rumah secara kredit menggunakan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari bank, biaya-biaya administrasi di atas menjadi persyaratan pengajuan KPR. Besarnya sekitar 1-6 persen dari nilai pinjaman.
Biaya-biaya tersebut tercantum dalam SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit) yang dikeluarkan oleh bank pemberi KPR.
Sehingga semua pembiayaan administrasi jual beli tanah/bangunan berasal dari dana pribadi penjual dan pembeli.
Semoga artikel tahapan menyelesaikan administrasi serah terima properti dijual ini bisa membantu Anda dalam melakukan proses jual beli properti dengan lancar.
