Program pembiayaan perumahan di Indonesia ibarat roda yang terhambat. Di satu sisi ingin terus berputar dengan cepat, tapi di sisi lain seolah berjalan di tempat.
Pupus sudah harapan Gia Novyandri untuk memiliki rumah pertama bersama sang istri yang dinikahi tahun lalu.
Impian lelaki 27 tahun ini kandas karena kurangnya dukungan akses pembiayaan perumahan terhadap pekerja non-fixed income.
Penghasilan yang tidak tetap setiap bulan, membuat dirinya belum masuk kriteria kredit pemilikan rumah (KPR) di tengah harga rumah yang juga terus merangkak naik.
Gia menilai saat ini perbankan sangat selektif memberikan persetujuan kredit pada milenial yang ingin mempunyai rumah, termasuk KPR subsidi.
Padahal, dia mempunyai kemampuan untuk mengangsur cicilan setiap bulannya.
“Seharusnya, beri kesempatan pada milenial yang belum punya penghasilan tetap agar bisa punya rumah. Bisa dengan skema cicilan lebih ringan, tapi jangka waktu diperpanjang,” katanya pada 99.co Indonesia, Kamis (1/7/2021).
Saat ini, dia dan istrinya lebih memilih mengontrak rumah di sebuah daerah di Bandung.
Meskipun begitu, dia tetap menabung agar kelak memiliki rumah sendiri di tengah akses pembiayaan yang belum berpihak.
Program Estafet Pembiayaan Perumahan
Program pembiayaan perumahan di Indonesia memiliki perjalanan yang panjang sejak era Presiden Soeharto hingga Presiden Jokowi Widodo.
Ibarat tongkat estafet, setiap pemimpin negara di tanah air berusaha menjalankan dan mengembangkan program pembiayaan yang terjangkau bagi warganya.
Direktur Pusat Studi Properti Indonesia Panangian Simanungkalit mengatakan bahwa pembiayaan perumahan di Indonesia tak lepas dari peran semua pemangku kepentingan baik perbankan, Kementerian PUPR, DPR, dan Kementerian Keuangan.
Namun, saat ini dia menilai bahwa para pemangku kepentingan seolah berjalan tidak paralel.
“Sekarang gak fokus, setelah Jokowi menggabungkan dua kementerian, Kementerian Pekerjaan Umum (PU) dan Kementerian Perumahan Rakyat menjadi Kementerian PUPR,” katanya pada 99.co Indonesia.
Panangian mafhum, saat ini masih banyak kalangan milenial terutama masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang belum merasakan hadirnya program pembiayaan perumahan.
Tongkat estafet itu seolah berjalan di tempat menyusul belum terwujudnya keterjangkauan bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah.
Selain itu, harga rumah yang juga semakin tinggi tidak seirama dengan kemudahan pembiayaan.
Salah satu contohnya adalah ketika turunnya BI7DRR menjadi 3,5 persen oleh Bank Indonesia.
Perbankan kurang responsif terhadap kebijakan itu karena masih menerapkan suku bunga tinggi hingga 10 persen.
Keterjangkauan, aksesibilitas, ketersediaan dana, dan keberlanjutan dari program pembiayaan juga menjadi masalah klise yang belum terselesaikan di era saat ini.
“Pemerintah gagal menciptakan situasi kondusif supaya milenial yang mendominasi pasar hingga 80 juta ini bisa memanfaatkan momentum suku bunga rendah yang affordable,” ujarnya.
Sumber: 99.co
Di sisi lain, pemerintahan Joko Widodo juga terus menggenjot program sejuta rumah.
Tahun ini, capaian program sejuta rumah per Mei 2021 sebanyak 312.290 unit.
Namun, founder Panangian School of Property itu menyangsikan capaian program tersebut karena tidak bersifat transparan.
Selain itu, program sejuta rumah juga tidak dibarengi dengan konektivitas program pembiayaan yang ada saat ini.
Sederet Isu Utama
Sederet isu membayangi program pembiayaan perumahan di Indonesia.
Kendala utamanya adalah faktor pembiayaan yang terbatas.
Sejumlah perbankan menawarkan berbagai jenis KPR, namun berbiaya tinggi karena bukan dari dana jangka panjang.
Pemerintah daerah (Pemda) sebagai panjang tangan pemerintah pusat juga belum optimal dari segi pembiayaan perumahan.
Roadmap Pembiayaan Perumahan 2018-2025 mencatat, ada empat isu krusial yang menjadi masalah besar program pembiayaan perumahan di Indonesia.
Keempatnya adalah keterjangkauan (affordability), ketersediaan (availability), aksesibilitas (accessibility), dan keberlanjutan dana (sustainability).
Dalam hal keterjangkauan, pendapatan milenial dan kenaikan upah minimum tidak sebanding dengan kenaikan harga rumah tiap tahun.
Terkait aksesibilitas, pekerja non-fixed income atau berpenghasilan tak tetap sejauh ini masih kurang mendapat akses pelayanan.
Dari sisi keberlanjutan, program pembiayaan perumahan masih tergantung pada APBN karena dana murah jangka panjang cenderung terbatas (maturity mismatch).
Director Advisory Group Coldwell Banker Commercial Dani Indra Bhatara mengatakan bahwa saat ini, program pembiayaan perumahan di Indonesia sebetulnya sudah berjalan baik.
“Beberapa program sudah dijalankan. Hanya masih belum sepenuhnya tepat. Karena saat ini program-program masih belum semua terintegrasi dengan baik,” katanya pada 99.co Indonesia.
Sumber: 99.co
Pemerintah setidaknya memiliki sejumlah program pembiayaan perumahan untuk masyarakat.
Beberapa di antaranya adalah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), hingga Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT).
Untuk Tapera, Dani mengatakan bahwa program tersebut baru berjalan sehingga belum terbukti efektivitasnya.
“[sementara program yang lain] informasi kepada masyarakat juga masih belum menjangkau secara luas,” kata dia.
Sejumlah pengembang mengeluh bahwa program pembiayaan BP2BT dari Bank Dunia melalui bantuan uang muka KPR Rp40 juta juga kurang diminati sehingga tidak efektif.
Hal itu diamini oleh Direktur Pengembangan Sistem dan Strategi Penyelenggaraan Pembiayaan Kementerian PUPR Herry Trisaputra Zuna.
Dia mengatakan bahwa salah satu fokus pembiayaan BP2BT adalah MBR yang juga bersaing dengan program pembiayaan lain seperti FLPP dan SSB.
“Sekarang itu kita fokus di demand yang ada [yaitu] FLPP, BP2BT, SSB dan semuanya menyasar kelompok yang sama sehingga bersaing satu sama lain dan juga dalam pelaksanaannya selalu membanding-bandingkan bunganya,” ujar Herry dalam sebuah webinar.
Herry juga tak memungkiri bahwa program pembiayaan yang saat ini masih bergantung pada subsidi.
Namun, dia memastikan akan menampung segala aspirasi terkait belum optimalnya program BP2BT yang akan berakhir pada 2022 mendatang.
“Pembiayaan ini seharusnya tak bergantung kepada subsidi kalau kita lihat ekosistemnnya. Kalau bergantung subsidi, gak akan besar, paling segitu-segitu saja [penyalurannya],” kata Herry.
Backlog Masih Tinggi
Sumber: 99.co
Sederet isu utama pembiayaan perumahan berdampak pada backlog perumahan yang masih tinggi, baik dari sisi kepemilikan dan kepenghunian.
Backlog adalah salah satu indikator untuk mengukur jumlah kebutuhan rumah di Indonesia.
Pembiayaan perumahan yang tepat dan ideal dinilai bisa menekan jumlah backlog saat ini.
Terlebih, Kementerian PUPR menargetkan angka backlog rumah turun menjadi 5 juta pada 2024.
Herry mengatakan bahwa menurut Bank Dunia, tingkat pasokan (supply) juga berpengaruh untuk mengatasi backlog.
“Menurut World Bank, agar tidak ada backlog maka supply itu harus 800 ribu unit hingga 2045,” kata dia.
Secara total, Kementerian PUPR mencatat angka backlog mencapai 12 juta rumah tangga yang terbagi atas segmen menengah dan atas, MBR, bawah, serta penduduk miskin.
Sejumlah program yang saat ini pun terbagi atas segmen tersebut, misalnya, Sarana Multigriya Finansial (SMF) dan KPR komersial untuk segmen menengah dan atas.
Kemudian Tapera, FLPP, BP2BT, swadaya, dan lain-lain untuk segmen MBR.
Sementara untuk segmen bawah dan penduduk miskin adalah program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS).
Direktur Utama Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) Arief Sabaruddin mengatakan bahwa backlog juga tersebar di kawasan padat penduduk yang belum tersentuh bantuan pembiayaan.
“Jadi ini saya kira belum ada penanganan yang optimal dari sisi program,” katanya pada 99.co Indonesia.
Selain itu, belum terjangkaunya akses pembiayaan untuk lapisan masyarakat yang berpenghasilan tidak tetap.
Dia mengaku, baru 12 persen dari 50 persen kelompok non-fixed income yang terlayani bantuan pembiayaan dan terdaftar di SiKasep.
“Makanya kita sekarang masih mencari skema bagaimana menghandle kelompok yang selama ini belum terlayani dengan baik,” ujarnya.
Arief mengaku, terbuka kemungkinan adanya perluasan pelayanan guna menjaring kalangan milenial yang ingin mempunyai rumah menyusul perbankan yang masih selektif.
“Porsinya masih cukup besar sehingga butuh skema baru untuk menghandle kelompok tersebut di luar FLPP atau dengan peningkatan mikro finance. Jadi, skemanya tidak harus melalui bank, bisa lembaga lain yang menyalurkan,” kata dia.
Arief juga tak memungkiri jika backlog yang masih tinggi tak lepas dari kemampuan fiskal dari pemerintah sendiri.
Alternatif Pembiayaan Perumahan
Pembiayaan perumahan di Indonesia untuk sebagian lapisan masyarakat, terutama MBR, masih tergantung dari APBN.
Tahun ini, alokasi anggaran bantuan pembiayaan sebesar Rp19 triliun untuk sejumlah program perumahan.
Sementara tahun depan, Kementerian PUPR mengusulkan agar alokasi pembiayaan perumahan mencapai Rp28,2 triliun untuk 1.169.945 unit rumah.
Artinya, angka tersebut naik 35 persen yang terdiri dari berbagai program pembiayaan perumahan.
Panangian menilai bahwa usulan Rp28,2 triliun tersebut merupakan hal yang sah.
“Kementerian PUPR ini kan selalu membuat target yang panjang, tapi jangan salah emang di DPR disetujui? Kita kan lihat selalu begini, anggaran besar tapi bisa tidak mencapai realisasi [target]? Nanti bisa diturunkan lagi. Anggaran kita itu ketat apalagi dengan adanya pemulihan ekonomi nasional,” tuturnya.
Apalagi, dia mengatakan bahwa pembiayaan perumahan di tanah air tidak dapat dipisahkan dengan dana yang tersedia.
Lagi pula, kerap terjadi tarik menarik alokasi dana dari APBN di DPR, di tengah banyaknya kebutuhan pembangunan yang lain pada masa pandemi Covid-19.
“Jadi [alokasi] perumahan ini dibandingkan APBN kita yang Rp2.500 triliun dan usulan anggaran pembiayaan Rp28 triliun, itu cuma nol koma sekian persen atau 0,9 persen. Bayangkan dengan negara seperti Nigeria, itu sampai 5 persen,” ujarnya.
Sementara itu, negara berkembang lain seperti Malaysia, anggaran pembiayaan perumahan di Negeri Jiran juga sudah lebih dari 5 persen.
“Jadi seharusnya Rp125 tiliun kalau kita mau, tapi kan ini sudah masuk ranah politis. Jadi, kita masih jauh dibandingkan Malaysia, Nigeria, atau Singapura.”
Anggota dewan belum mengetuk palu terkait anggaran pembiayaan perumahan tahun depan.
Ketua Umum Realestat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida mengaku bahwa Indonesia membutuhkan alternatif pembiayaan lain.
“Dulu itu cita-cita, rencana ada secondary market fund seperti di luar negeri supaya jangka waktunya bisa panjang, bunganya rendah, tapi sampai sekarang belum terealisasi. Ada SMF, tetapi ternyata aplikasinya berbeda,” kata dia pada 99.co Indonesia.
Bukan tanpa alasan menurut Totok bahwa saat ini seharusnya ada pembiayaan lain lewat secondary market fund.
Saat ini, pemerintah terlalu mengandalkan subsidi untuk rumah sederhana di tengah kuota yang selalu terbatas dan persyaratan rumit serta dana terbatas yang bukan bersifat jangka panjang.
“Sekarang ini sudah tepat sasaran, cuma masalahnya dananya itu dana mahal sehingga bunganya juga tinggi,” kata dia.
Sementara itu, Dani Indra Bhatara juga mengatakan bahwa pembiayaan alternatif seperti crowdfunding, pembiayaan berbasis komunitas, dan lainnya bisa jadi pilihan.
“Namun tetap dengan legalitas dan pantauan dari pemerintah.”
Bagi dia, hal terpenting adalah pemerintah harus memastikan efektivitas dari pelaksanaan program pembiayaan perumahan.
Apakah hal itu sudah tepat sasaran dan memberikan dampak yang signifikan bagi kebutuhan masyarakat atau belum.
Perbandingan dengan Negara Lain
Sumber: 99.co
Sejumlah negara seperti China, Malaysia, dan negara lain di Asia memiliki program pembiayaan yang membedakan pemanfaatan program KPR sesuai dengan besar pendapatan.
China memiliki Economic and Comfortable Housing Scheme bagi MBR di wilayah Shanghai, Beijing, Qingdao dan Kunming dengan suku bunga maksimal 2 persen.
Kemudian, program Cheap Rental Housing bagi MBR golongan miskin, lansia, dan disabilitas berdasarkan urban atau suburban dengan sistem subsidi sewa mencapai 15 persen.
Sementara itu, melansir StarProperty, Malaysia memiliki enam program pembiayaan yang komprehensif berdasarkan kebutuhan khusus.
Beberapa di antaranya adalah Malaysia People’s Housing Program dengan keuntungan dapat membeli rumah dengan harga 20 persen di bawah nilai pasar dan keringan khusus untuk rumah pertama.
Kemudian, Malaysia People-Friendly Houses yaitu program KPR bagi mereka yang memiliki tanah untuk dibangun dengan bantuan RM2.000.
Selanjutnya, People’s Housing Program, pembiayaan bagi mereka yang belum sama sekali pernah memiiki rumah.
Ada juga Housing Assistance Programme bagi masyarakat miskin seperti janda dengan tanggungan anak, lansia, dan disabilitas dalam bentuk dana hibah.
Lalu Federal Territories Affordable Housing, program pembiayaan untuk keluarga yang bekerja di regional tertentu.
Malaysia menyalurkan program pembiayaan perumahan secara tersegmentasi berdasarkan penghasilan, jenis pekerjaan, kepemilikan lahan, wilayah tempat tinggal, dan kondisi keluarga.
Jadi, program tersebut mencakup semua lapisan masyarakat.
Ketua Umum REI Totok Lusida usul agar ada pembagian segmen program pembiayaan seperti di sejumlah negara.
Dia mengusulkan agar di Indonesia terbagi menjadi kelas MBR dan MBR plus.
“Saat ini, kadang ada orang persyaratannya memenuhi, tapi tidak bisa [KPR] padahal mempunyai kemampuan,” ujar dia.
Dari sisi kementerian, Herry mengaku bahwa pihaknya bakal mengkaji untuk memperluas segmentasi pembiayaan perumahan atas usulan REI.
Selain memperluas cakupan, hal terpenting adalah memberikan solusi hunian yang dekat dengan tempat kerja mereka.
“Saya membayangkan, memulainya dari housing queue yang bertanggung jawab terhadap [kebutuhan] subsidi atau nonsubsidi untuk menyiapkan database yang membutuhkan rumah setiap tahunnya,” ujar Herry.
Kementerian PUPR pun tengah menyiapkan perluasan program ke depan, baik dari sisi supply dan demand.
Hal tersebut salah satunya untuk menyelesaikan masalah backlog perumahan.
Beberapa usulannya adalah KPBUM, Green Affordable Housing, Slum Upgrading/Urban Renewal, KPR Siap Bangun, Green Mortgage, HMF, Subisidi Rusun Perkotaan, Rent to Own, hingga Social Housing.
Hanya saja, Herry belum menjelaskan lebih lanjut progres atas usulan perluasan program itu.
Namun, di antara sekian banyaknya rencana tersebut, masyarakat tentunya berharap agar program pembiayaan perumahan berjalan lebih optimal.
Jangan sampai, segala macam progam pembiayaan perumahan tersebut berjalan setengah hati dan tak menjangkau seluruh lapisan masyarakat.
Dengan brgitu, bukan tidak mungkin impian generasi milenial untuk memiliki rumah benar-benar terwujud, tak sekadar harapan semata.
Semoga bermanfaat, Sahabat 99.
Baca juga artikel mendalam lainnya hanya di Berita 99.co Indonesia.
Kunjungi www.99.co/id untuk menemukan rumah impianmu!
***
Penulis Utama: Ilham Budhiman
Editor: Bobby Agung Prasetyo
Penanggung Jawab: Tiara Syahra
Tim Penulis:
Artikel ini merupakan rangkaian liputan khusus Tim Berita 99.co Indonesia mengenai Rumah bagi Milenial
