“Happiness is buying your first house.” Begitulah bunyi kata-kata inspirasi yang bisa kamu temukan di berbagai kanal online dengan mudah.
Bagi mereka yang sudah berhasil membeli rumah pertama, kebenaran kalimat di atas tentu sudah terbukti.
Namun sayangnya, tidak semua orang memiliki kemampuan finansial memadai untuk merasakan kebahagiaan tersebut,
Adanya syarat down payment (DP) biasanya menjadi kendala utama, terutama bagi generasi milenial yang belum memiliki rumah sendiri.
Pasalnya jumlah pemasukan dan tabungan mereka tidak setara dengan syarat uang muka yang harus disetorkan.
Sementara harga properti naik dengan cepat dari waktu ke waktu sehingga nominal uang muka pun terus meningkat.
Ibarat lomba lari, garis akhirnya terus menjauh secepat dan selama apa pun berlari.
Akibatnya daya beli masyarakat terhadap properti pun tertahan, terutama bagi masyarakat dengan kelas penghasilan menengah.
Oleh sebab itu banyak pihak menekan pemerintah untuk memberi subsidi pada masyarakat golongan ini.
“Anggaran subsidi harus segera diberikan untuk golongan menengah ini, karena mereka bukan tidak mempunyai daya beli melainkan dengan harga properti yang semakin tinggi sehingga perlu adanya insentif agar mereka dapat merealisasikan pembeliannya pada tahun ini,” jelas CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda dilansir dari medcom.id (13/3/2020).
Namun sebenarnya, insentif ini sudah ada dalam bentuk kebijakan rumah DP 0% gagasan Anies Baswedan pada Pilkada 2017.
Lalu, di tahun 2018 Bank Indonesia resmi menyatakan adanya relaksasi KPR dan membolehkan bank memberi kredit tanpa uang muka kepada debitur.
Terbaru di awal tahun 2021, Presiden Jokowi memberi insentif di sektor properti melalui penerapan kebijakan uang muka 0 persen untuk memacu belanja kelas menengah selama pandemi.
Jadi insentif untuk mendorong stimulus kredit properti ini sudah berjalan selama kurang lebih 4 tahun.
Namun kira-kira, seberapa efektifkah implementasi kebijakan rumah DP 0% ini di lapangan?
Uang Muka Menjadi Momok Terbesar Rumah Pertama
Bagi generasi milenial, uang muka adalah momok terbesar untuk membeli rumah pertama.
Hal ini juga penulis rasakan ketika mulai merencanakan investasi di sektor properti.
Alasan utamanya karena perbandingan penghasilan dan harga hunian yang tidak seimbang.
Apalagi harga tanah dan bangunan terus meningkat bahkan di masa pandemi Covid-19.
Ini terlihat dari Survei Harga Properti Residensial dari Bank Indonesia Triwulan I 2021 yang menunjukkan bahwa indeks harga properti residensial masih tumbuh terbatas.
Tercatat bahwa pertumbuhannya mencapai 1,35% (yoy), hanya sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya 1,43% (yoy).
Sementara kenaikan penghasilan masyarakat di masa yang sama cenderung tidak signifikan.
Bahkan berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), pendapatan per kapita sepanjang tahun 2020 mengalami penurunan.
“PDB per kapita mengalami penurunan dari tahun sebelumnya atas dasar harga berlaku Rp56,9 juta,” jelas Kepala BPS Suhariyanto dilansir dari inews.com (5/2/2021).
Di tahun sebelumnya 2019, PDB per kapita Indonesia mencapai Rp59,1 juta dan di tahun 2018 Rp56 juta.
Untuk penghasilan rata-rata per orangnya, data BPS terbaru tertuang dalam Statistik Pemuda Indonesia 2019.
Menurut riset tersebut, hanya sekitar 33,11% generasi milenial di perkotaan yang memiliki gaji lebih dari Rp3 juta per bulan.
Padahal, untuk membeli hunian dengan harga Rp300 juta, kita membutuhkan gaji minimal Rp7,5 juta, dengan anggapan pembelian secara kredit dengan uang muka 30%, bunga 10% per tahun, dan tenor 15 tahun.
Jomplangnya harga rumah dan pemasukan semakin terasa selama pandemi Covid-19.
Ini karena banyak orang yang penghasilannya menurun atau bahkan kehilangan pemasukan sepenuhnya.
Efeknya, daya beli masyarakat di sektor properti pun perlahan tapi pasti melemah.
Bahkan mereka yang memiliki uang lebih memilih menyimpannya untuk kondisi darurat.
Oleh sebab itu, pemerintah kembali mencetuskan kebijakan rumah DP 0% demi meningkatkan daya beli properti di masyarakat.
“Pada prinsipnya Rumah DP 0% memberikan kemudahan kepemilikan rumah bagi masyarakat, menjadi stimulus untuk mendorong kredit properti, karena downpayment bisa 0 %,” kata Fary Francis Ketua Komisi V DPR RI Periode 2014-2019 ketika diwawancarai Hanifah dari 99.co Indonesia, Senin (5/7/2021).
Kelas Menengah Menjadi Target Pasar Utama
Target utama kebijakan rumah DP 0% sendiri adalah kelas ekonomi menengah-bawah.
Segmen ekonomi menengah-bawah ini kemudian terpecah lagi menjadi kelompok-kelompok kecil.
Menurut pakar ekonomi Acuviarta Kartabi, setidaknya kelas ekonomi ini bisa terbagi menjadi tiga kelompok.
“Mereka yang memang sudah punya dana tertentu tapi masih kurang, atau yang tidak punya dana tapi ingin punya rumah, atau dia secara ekonomis dan finansial DP nya ingin digunakan untuk kebutuhan lain tapi tetap ingin punya rumah,” kata Acuviarta pada Hanifah dari 99.co Indonesia, Kamis (17/6/2021).
Segmen tersebut memiliki animo yang tinggi untuk membeli hunian, terutamanya rumah pertama.
“Tentu ada permintaan di segmen itu, apalagi rumah pertama. Paling tidak dari kelompok milenial, keluarga baru, keluarga muda, OKB, dan lainnya,” tegasnya lebih lanjut.
Oleh sebab itu adanya kebijakan hunian dengan DP 0 persen menurutnya cukup efektif untuk mendorong daya beli masyarakat Indonesia.
Animo masyarakat yang tinggi bisa terfasilitasi dengan baik, terlebih secara fundamental backlog perumahan di Indonesia memang masih tinggi.
“Selain itu masyarakat juga jadi bisa merencanakan penggunaan uangnya dan perbankan bisa menyalurkan kreditnya,” pungkasnya.
Sejalan dengan Acuviarta, Wakil Ketua Umum APERSI, Mohammad Solikin, pun merasa adanya kebijakan ini sangat efektif mendorong daya beli masyarakat.
“Memang ada respons (positif) dari masyarakat. Dia untuk mencari rumah ya memang yang ditanyakan pertama kan DP. Nah, dengan adanya DP 0 persen kan tentu lebih bergairah,” jelasnya kepada Hanifah dari 99.co Indonesia, Selasa (22/6/2021).
Lebih lanjut ia juga menyatakan bahwa ada peningkatan jumlah konsumen yang signifikan setelah berlakunya program tersebut.
“Kalau di komersil berdasarkan data kawan-kawan cukup signifikan ada kenaikan konsumen 20%, minat yang uang muka 0 persen dan didorong lagi adanya PPN 0%. Kenaikan dari Desember tahun lalu, tetapi memang satu bulan terakhir ada perlambatan kembali nih,” tambahnya.
Perlambatan ini, menurutnya, karena memang situasi pandemi yang kembali siaga, bukan soal regulasi.
Kebijakan Rumah DP 0% Butuh Banyak Perbaikan
Meskipun mendapat respons positif dari berbagai pihak, nyatanya banyak pula sorotan terkait perbaikan yang perlu pemerintah lakukan.
Terlebih mengacu pada pernyataan Solikin, jika berbicara mengenai sektor properti persoalannya tidak hanya tentang uang muka saja.
“Kalau faktor DP itu sangat membantu, tapi ya di lapangan ada banyak faktor lainnya yang bisa menghambat pertumbuhan (properti),” tutur Solikin Waketum APERSI.
Misalnya saja harga rumah, tingkat bunga, lokasi properti, dan lainnya.
Terkait tingkat bunga, ekonom Acuviarta pun sempat menyuarakan keresahannya.
“Harusnya tingkat bunganya relatif lebih rendah karena dari sisi risiko tentu lebih kecil karena asetnya jelas dan bisa bank sita (jika kredit macet),” paparnya pada Hanifah dari 99.co Indonesia.
Selain itu, menurutnya harga rumah di kota-kota besar juga harus lebih logis.
“Karena kalau di bank itu kan suka di-mark up harganya sehingga kemudian nilai kreditnya besar,” jelas Acuviarta.
Dia menegaskan bahwa mengambil keuntungan memang wajar, tetapi harganya pun harus logis agar penyaluran tepat sasaran.
Masyarakat pun harus mendapat edukasi mengenai tingkat bunga, jumlah angsuran yang sesuai, hingga plafon waktu terbaik.
Apalagi risiko utama membeli rumah tanpa uang muka adalah angsuran bulanannya akan jauh lebih tinggi.
Terlepas dari berbagai masukan di atas, kebijakan ini sendiri sudah mengalami berbagai perubahan.
Salah satunya terkait segmen gaji, yang tadinya menyasar masyarakat dengan penghasilan maksimal Rp7 juta menjadi maksimal Rp14,8 juta.
Aturan ini tertera dalam Keputusan Gubernur (Kepgub) Nomor 588 Tahun 2020 yang diteken Anies Baswedan pada 10 Juni 2020.
Sementara untuk batas bawahnya tidak ada aturan khusus karena bergantung pada evaluasi pihak bank.
Salah satu pertimbangan utama perubahan batas gaji ini adalah untuk memacu proses penjualan properti.
Sementara menurut pakar ekonomi Acuviarta Kartabi, perubahan ini terjadi karena pertimbangan profil konsumen.
“(Batas) Pendapatan Rp7 juta dan Rp14 juta itu akan memengaruhi profil dan kemampuan daripada konsumen. (Konsumen) yang 7 juta jelas kemampuannya lebih kecil daripada yang 14 juta. Dan pasti secara perhitungan profil risiko perbankan, risikonya lebih besar,” tutur Acuviarta.
Lebih lanjut, dia menjelaskan, bahwa besarnya pendapatan akan berpengaruh pada kemampuan membayar angsuran.
“Karena program ini kan hanya DP saja yang nol, harga rumahnya tetap sama,” tegasnya.
Hal inilah yang membuat seleksi pembiayaan perumahan di bank menjadi lebih ketat, dari 10 pengajuan bisa jadi hanya 2 yang lolos.
Bukan Gagal, Hanya Kurang Maksimal
Implementasinya mengundang pro kontra serta butuh banyak perbaikan, lantas bisakah kita anggap program ini gagal?
Menurut pandangan Ketua Komisi V DPR RI Periode 2014-2019 Fary Francis sebenarnya program ini tidak gagal.
Hanya saja aplikasinya di lapangan kurang maksimal memberi dampak pada sektor properti.
“DP 0% secara kebijakan kurang maksimal berdampak pada kenaikan usaha properti,” tegasnya.
Pemerintah DKI memang tampak berupaya memberikan kemudahan pada masyarakat untuk membeli rumah.
Padahal nyatanya beban cicilan bisa mencapai 30% dari pendapatan bulanan.
Persentase ini masih cukup besar dan menyulitkan terutama di tengah pandemi Covid-19.
“Porsi pengeluaran penduduk itu 40% untuk makan, listrik telekomunikasi dan transportasi mengambil porsi 10-15 % belum lagi untuk kesehatan dan pendidikan. Jadi (angsuran rumah) cukup menyulitkan. Andai ada cicilan lain ini menjadi sangat sulit,” tegasnya.
Lebih lanjut, Fary juga menjelaskan bahwa pengajuan kredit kini cenderung lebih sulit.
Berdasarkan data yang ia miliki, tercatat hanya 2 dari 10 pengajuan yang lolos atau bahkan tidak ada sama sekali.
Penyebab utamanya, bank khawatir debitur gagal bayar akibat kondisi ekonomi yang tidak menentu saat ini.
Oleh sebab itu perlu adanya stimulus untuk mendukung usaha mikro debitur DP 0%.
“Sehingga, kemampuan membayar lebih besar, keberhasilan program pun lebih tinggi,” paparnya.
Namun langkah ini tentu membutuhkan kolaborasi yang ketat sepanjang proses minimal 5 tahun awal masa kredit.
Selain faktor di atas, hambatan lainnya adalah penduduk yang terus bertambah, urbanisasi tinggi, kekumuhan meningkat, serta kecepatan upaya pemenuhan jauh lebih rendah dari kenaikan tingkat kebutuhan.
Oleh sebab itu kita memang tidak bisa melihat masalah perumahan dari sudut sempit saja.
Ada banyak faktor yang saling berkaitan sehingga perbaikannya mungkin bukan hanya dari subsidi, tetapi juga pembangunan daerah dan kebijakan agraria.
Setelah membaca artikel di atas, bagaimana pandanganmu mengenai implementasi program Rumah DP 0%?
Jangan lupa pantau terus artikel menarik lainnya lewat Berita 99.co Indonesia.
Sedang mencari rumah dijual di Jakarta?
Cek saja pilihan terbaiknya hanya di 99.co/id!
***
Penulis Utama: Hanifah
Editor: Elmi Rahmatika
Penanggung Jawab: Tiara Syahra
Tim Penulis:
Artikel ini merupakan rangkaian liputan khusus Tim Berita 99.co Indonesia mengenai Rumah DP 0%
